¿Por qué conviene comprar hoy una vivienda?
Según explica Víctor Danús, gerente general de ProUrbe, el efecto más relevante de la aplicación de IVA a la compra de una propiedad es que todas las ventas que se realicen a través de promesas de compraventa durante el 2015, y cuyo proyecto tenga permiso de construcción aprobado con anterioridad al 31 de diciembre de 2015, no pagarán este impuesto a la venta. “Ello ha impactado positivamente en las ventas durante este año”, asegura.

Lo que sucede, dice, es que todo indica que se producirán alzas en los precios de las viviendas.
“Es necesario considerar que para el efecto IVA se consideran entre los costos más relevantes los terrenos, la construcción, los servicios de ingeniería y arquitectura y los costos administrativos. Sin embargo, hay que destacar que los terrenos no están afectos a IVA, por lo que el efecto neto de este impuesto, para el comprador, será de un incremento de alrededor de un 6% a un 10% del valor actual de las propiedades”.

Análisis necesario
Pero antes de comprar, dice Victor Danús, hay que tener en cuenta varios factores. Uno de ellos es saber en qué modalidad se está comercializando la vivienda, pues existen diferencias.

De esta manera, dice el experto, hay que distinguir si la compra es en privado, blanco, verde o con el edificio terminado para entrega inmediata.

“En la venta en privado no tan solo no existe el edificio, sino que aún no se define la fecha en la que se dará inicio al proyecto de construcción. Lo que existe son permisos de construcción, diseño arquitectónico y valorización de las unidades en venta. Lo anterior implica que luego de realizar la compra el comprador deberá esperar un tiempo que puede ser incluso superior a los dos años, antes de ver por primera vez la propiedad. El principal atractivo para comprar una propiedad en privado o en blanco es el precio, que varía generalmente entre un 10% y un 13% del valor final del inmueble, además de tener la opción de elegir los departamentos de mejor ubicación, al igual que los estacionamientos y bodegas, y tener la posibilidad de cancelar el pie en cuotas”.

A su vez, señala, “la venta en verde es la etapa en que persona adquiere una casa o departamento de un proyecto que aún se encuentra en proceso de ejecución. Es muy común que los compradores inviertan en una vivienda sin ver el piloto, el cual solo está disponible al finalizar el proyecto. Para comprar bajo esta modalidad, la Ley de Ventas en Verde exige que se firme una promesa de compraventa ante notario mediante escritura pública y la inmobiliariadebe tomar un seguro a favor del comprador para resguardar los anticipos que hayan sido dados por la propiedad”.

Pero advierte el experto: “Lo más importante para comprar en privado, blanco o verde es tener claro la experiencia, solvencia, prestigio, posicionamiento y marca de la inmobiliaria que ofrece los proyectos”.

Otro elemento a considerar, explica Danús, es el financiamiento.

“Hay que considerar que en materia de financiamiento la banca está considerando una actitud más conservadora para el porcentaje de crédito hipotecario a otorgar. Por tanto, a medida que la compra se acerque al primer trimestre del año 2016 y posteriores, el porcentaje a financiar será de un 20% del valor de la propiedad en vez de el 10% actual. Eso según nivel de riesgo y estructura financiera del comprador”.

También, afirma el experto que uno de los principales aspectos que validan la inversión inmobiliaria es la competitividad del sector; “es decir, las proyecciones del entorno, su crecimiento, conectividad, accesibilidad a servicios, grandes proyectos en vías de desarrollo y planos reguladores”.

Si se elige bien, señala, la compra de una vivienda puede ser un excelente negocio.

“Hay que destacar que la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, a diferencia de una financiera, se caracteriza porque el activo tiene una curva de crecimiento o de aumento de precio permanente. Adicionalmente, ese activo es apalancable en el sistema financiero y, finalmente, es arrendable. Por lo tanto, genera valor para el financiamiento de la deuda y rentabilidad sobre la misma”.
Auge de compras en verde

Afirma Víctor Danús que las ventas en blanco incrementaron en 8% si se compara el acumulado de ventas al 2° trimestre del 2014 versus el mismo periodo de 2015. “Mientras, las ventas en verde para el mismo período se incrementaron en un 13%, las transacciones para entrega inmediata disminuyeron en 10%. Estos diferenciales se deben a las estrategias comerciales para acelerar las ventas frente a la nueva reforma tributaria”.

¿Qué pasará el próximo año? Estima el experto “que no se dará un incremento gravitante en el precio de venta de las propiedades, sino que la velocidad de venta de estas disminuirá en proporción al 2015. Esto queda de manifiesto debido a la gran cantidad de ventas sin escriturar para el 2016, que ascienden aproximadamente a 25.000 unidades”.

Fuente: El Mercurio